新加坡再度出手給房?jī)r(jià)“降溫”

　　日前，新加坡國(guó)家發(fā)展部和建屋發(fā)展局宣布，將建屋局房屋貸款的貸款與估值比率上限（LTV）從80％下調(diào)至75％，并提高額外安居津貼（EHG）。此舉旨在進(jìn)一步幫助首次購(gòu)買組屋者尤其是中低收入家庭購(gòu)買新組屋和轉(zhuǎn)售組屋，并促使非剛需買房者更加謹(jǐn)慎貸款購(gòu)房，以遏制轉(zhuǎn)售組屋價(jià)格不斷攀升的態(tài)勢(shì)，防止引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

　　新加坡政府此前推出的降溫措施，以及增加預(yù)購(gòu)組屋供應(yīng)量的做法，已經(jīng)使轉(zhuǎn)售組屋價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)放緩。新加坡轉(zhuǎn)售組屋價(jià)格在2023年上漲了4.9％，比2022年的10.4%漲幅明顯縮窄不少。不過，市場(chǎng)強(qiáng)勁而廣泛的需求，加上今年達(dá)到最低居住年限要求的可交易套數(shù)數(shù)量較少，導(dǎo)致今年上半年的轉(zhuǎn)售組屋價(jià)格漲幅超過4％。

　　截至今年7月底，新加坡已經(jīng)成交約543套百萬新元以上轉(zhuǎn)售組屋，超過了去年全年470套的成交量。尤其是7月份，有120套轉(zhuǎn)售組屋成交價(jià)格在百萬新元以上，刷新了歷史紀(jì)錄。百萬新元以上的轉(zhuǎn)售組屋不斷涌現(xiàn)，助漲了居民買賣組屋的熱情。

　　新加坡約八成以上的人口居住在政府提供的組屋，近年來隨著外資大量流入以及移民快速增加，新加坡的房地產(chǎn)交易量與價(jià)格均在顯著增長(zhǎng)。政府組屋、公寓、私宅等房產(chǎn)交易價(jià)格的快速增長(zhǎng)，引發(fā)政府關(guān)注并多次出臺(tái)調(diào)控政策，防止房地產(chǎn)業(yè)過熱。

　　從轉(zhuǎn)售組屋銷售價(jià)格來看，今年7月份同比上漲7.6%。所有房型價(jià)格均在上漲，其中三居室上漲6.6%，四居室上漲8.7%，五居室上漲7.6%，公寓式組屋上漲6.3%。成熟社區(qū)與非成熟社區(qū)的價(jià)格，分別上漲了7.8%和7.5%。房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯快于居民收入增幅。

　　從轉(zhuǎn)售組屋交易量來看，7月份共成交3049套，環(huán)比增長(zhǎng)39.6%，同比增長(zhǎng)48.3%。按房型交易量來看，三居室組屋占24.9%，四居室組屋占46.0%，五居室組屋占23.5%，公寓式組屋占5.6%。從區(qū)域分布看，7月份轉(zhuǎn)售組屋中非成熟社區(qū)占59.5%，成熟社區(qū)占40.5%。

　　此次調(diào)降貸款與估值比率上限，是新加坡政府四年之內(nèi)的第三次調(diào)整，此前每次降幅都是5個(gè)百分點(diǎn)。2021年12月，首次由90%降至85%。2022年9月，由85%降至80%。今年8月20日起，再調(diào)低至75％。這意味著從8月20日起，建屋局提供的房貸金額將不超過房子價(jià)值的75％。調(diào)整后建屋局同金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的比例上限保持一致。買方必須用較多的現(xiàn)金或公積金儲(chǔ)蓄來支付組屋25%的首付款。

　　新規(guī)對(duì)首次購(gòu)買組屋者的影響較小，尤其是低收入家庭，因?yàn)樗麄兡塬@得較高的購(gòu)屋津貼。為幫助中低收入家庭購(gòu)買組屋，符合條件的首次購(gòu)買組屋家庭可獲得的額外安居津貼上限，從目前的8萬新元調(diào)高至12萬新元。而首次購(gòu)買組屋的單身者額外安居津貼上限，則從4萬新元調(diào)高至6萬新元。

　　購(gòu)買組屋者的收入越低，獲得的額外安居津貼就越多，且不受房屋類型和地點(diǎn)的影響。月均收入低于1500新元的家庭，以及月均收入少于750新元的單身者，可獲全額額外安居津貼。在轉(zhuǎn)售組屋交易完成后的兩個(gè)月內(nèi)，所獲的額外安居津貼將由政府部門自動(dòng)存入買方的公積金戶頭。

　　這次調(diào)高額外安居津貼后，預(yù)計(jì)每年將有13000戶首次購(gòu)買組屋的家庭受益。額外安居津貼政策于2019年9月推出，至今已有約72300戶首次購(gòu)買組屋的家庭受益，共獲得超過20億新元的政府津貼。在受惠的家庭中，有四成購(gòu)買了轉(zhuǎn)售組屋，六成向政府建屋局申購(gòu)了預(yù)購(gòu)組屋、剩余組屋或開放預(yù)訂組屋。

　　此外，新加坡政府為了減輕居民在繁忙工作之余照顧家庭的壓力，給居民家庭更多的幫助與支持，將從明年年中起微調(diào)組屋政策，允許單身者或已婚者在申購(gòu)父母住處附近的預(yù)購(gòu)組屋時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，以便照顧父母。另外，年邁或單身人士都將能購(gòu)買新居。不過，單身者必須滿35歲才能向建屋局申購(gòu)預(yù)訂組屋，而且只能買兩居室。政府調(diào)整政策后，雖然讓單身者享有優(yōu)先權(quán)，但并未允許單身者購(gòu)買更大的房型。

　　政府預(yù)計(jì)降低貸款比例后，將影響約一成的轉(zhuǎn)售組屋買家，不過這類買家仍可能愿意支付更多費(fèi)用購(gòu)買靠近市中心或地點(diǎn)較好的房產(chǎn)。政府若不提前采取措施預(yù)防，可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)售市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)基本面脫節(jié)而引發(fā)泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)分析師普遍認(rèn)為，此次政府推出的轉(zhuǎn)售組屋降溫政策，無疑將對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到積極作用。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)駐新加坡記者 蔡本田）