存量房收儲(chǔ)促市場(chǎng)供需平衡

　　近期，全國(guó)多地通過(guò)政府公開(kāi)征集或地方國(guó)企收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房，成為樓市加速去庫(kù)存，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系的重要舉措之一。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)上的存量商品住宅，能夠快速增加保障性住房的房源，滿足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。同時(shí)，當(dāng)前部分城市商品房庫(kù)存去化壓力較大，通過(guò)收購(gòu)部分房源，也有助于消化市場(chǎng)存量住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需平衡。

　　“以購(gòu)代建”一舉多得

　　自4月30日中共中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，消化存量房產(chǎn)已成為近期房地產(chǎn)政策的重心之一，為后續(xù)樓市調(diào)控指明了方向。

　　5月17日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，中國(guó)人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。同日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議提出，商品房庫(kù)存較多的城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

　　近期陸續(xù)有城市出臺(tái)相關(guān)政策。5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國(guó)企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；6月2日，蘇州市房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)政策提出，堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵(lì)和支持有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買(mǎi)商品住房用于職工租住。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，結(jié)合近幾年政府著力構(gòu)建住房保障體系來(lái)看，將消化存量房產(chǎn)與保障性住房供給相結(jié)合將是當(dāng)下消化存量的有效方式。國(guó)企收儲(chǔ)未售新房正成為重要的去庫(kù)存模式，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關(guān)實(shí)踐。

　　隨著更多的城市加入“以購(gòu)代建”，各地收儲(chǔ)模式也逐漸多元化。杭州市臨安區(qū)擬在該區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，收購(gòu)房源面積原則上不超過(guò)10000平方米，明確房源以整幢作為基本收購(gòu)單位，單套建筑面積不超過(guò)70平方米，需搭配一定比例的車(chē)位；鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全年計(jì)劃全面實(shí)施完成5000套二手住房收購(gòu)，將改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，在“鄭好辦”APP統(tǒng)一配租。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“以購(gòu)代建”可實(shí)現(xiàn)一舉多得的效果。一是將存量消化和增量?jī)?yōu)化結(jié)合起來(lái)，去庫(kù)存、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期；二是緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，更好地推動(dòng)開(kāi)發(fā)商保交房，進(jìn)而償還到期債務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散；三是多渠道籌建保障房，存量盤(pán)活收購(gòu)保障房效率更高、時(shí)間更短，部分存量房在區(qū)位、交通上有優(yōu)勢(shì)，更適應(yīng)待保障對(duì)象的居住需求，能提高保障房的供應(yīng)效率；四是滿足地方常態(tài)化的拆遷安置、保障性租賃住房、公租房等籌建任務(wù)；五是部分地方政府通過(guò)這種方式收儲(chǔ)旗下國(guó)企城投的項(xiàng)目，釋放國(guó)企城投的再投資能力。

　　細(xì)化舉措有待落地

　　6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署房地產(chǎn)相關(guān)工作，明確提及“去庫(kù)存”。會(huì)議提出，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，本次會(huì)議明確指出要去庫(kù)存，信號(hào)更為積極，相關(guān)措施或尚在研究?jī)?chǔ)備過(guò)程中，落地仍需要一定時(shí)間，但從整體基調(diào)上可以看出，新一輪的去庫(kù)存舉措或?qū)⒅饾u開(kāi)啟。

　　陳文靜認(rèn)為，地方國(guó)企收儲(chǔ)已建成未銷(xiāo)售商品房的資金及配套政策有望加快落地，同時(shí)支持國(guó)企收舊換新，允許土地調(diào)規(guī)，支持收回、收購(gòu)已出讓閑置存量住宅用地等去庫(kù)存政策也有望逐步落地，以激活市場(chǎng)并幫助企業(yè)解困。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.2%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.5%。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為21.3個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)3.9個(gè)月，其中，三四線代表城市出清周期達(dá)30.7個(gè)月，短期庫(kù)存去化壓力大。

　　6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確提出要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。陳文靜認(rèn)為，此次會(huì)議將收儲(chǔ)范圍擴(kuò)大至市縣，范圍明顯擴(kuò)大。在此過(guò)程中，市縣摸清本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況至關(guān)重要。

　　在本輪消化存量房產(chǎn)的過(guò)程中，保障性住房是重要的政策支點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集保障性租賃住房870萬(wàn)套（間），截至2023年底已籌集573萬(wàn)套（間），2024年至2025年保障性租賃住房籌集仍剩余297萬(wàn)套（間）的任務(wù)規(guī)模。

　　過(guò)去，各地供給保障性租賃住房的方式，除了新建外，還有不少來(lái)自于市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓的“納�！被I集。曹晶晶表示，考慮到今明兩年保障性租賃住房目標(biāo)仍有一定缺口，未來(lái)若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，既可以加快保障性租賃住房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場(chǎng)庫(kù)存。配售型保障房方面，今年以來(lái)多地已經(jīng)公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)和籌集計(jì)劃，國(guó)企收購(gòu)未售項(xiàng)目作為配售型保障房有助于消化存量，也可以減輕新的保障房供應(yīng)壓力。

　　另一方面，現(xiàn)階段消化存量房產(chǎn)，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫(kù)存外，還要面對(duì)居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對(duì)新房市場(chǎng)的影響。專(zhuān)家表示，近年來(lái)不少城市在“以舊換新”“非居改租”等路徑上有不少探索。未來(lái)圍繞消化存量房產(chǎn)的更加細(xì)化的配套政策將進(jìn)一步落實(shí)，針對(duì)國(guó)企收購(gòu)存量房的細(xì)化政策，比如收購(gòu)規(guī)模、收購(gòu)價(jià)格等也有望繼續(xù)跟進(jìn)。

　　李宇嘉認(rèn)為，能否緩解存量壓力，主要取決于收購(gòu)的規(guī)模和價(jià)格能否在后續(xù)配租配售以后實(shí)現(xiàn)資金平衡。政府公共住房籌集規(guī)模一般比較小，而且收購(gòu)作為公租、保障性租賃、配售保障房等，都是低租金、低售價(jià)模式，以此計(jì)算收購(gòu)價(jià)格會(huì)更低。但按照市場(chǎng)化、法治化的原則，很難以更低的價(jià)格收購(gòu)，這就導(dǎo)致實(shí)際落地的收購(gòu)項(xiàng)目比較小。

　　合力推動(dòng)供需對(duì)接

　　相比“納保”籌集的方式，國(guó)企收購(gòu)存量房產(chǎn)需要增量資金支持。此次央行明確保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，發(fā)放對(duì)象為21家全國(guó)性銀行。

　　在實(shí)際操作過(guò)程中，有哪些因素需要考量？住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，一是堅(jiān)持“以需訂購(gòu)”，要通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和評(píng)估，摸清所在區(qū)域是否有長(zhǎng)住需求，才能真正實(shí)現(xiàn)有效供給；二是地方國(guó)企在收房過(guò)程中需要維持可持續(xù)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)在保障性住房再貸款、財(cái)稅補(bǔ)貼以及配套政策支持等方面形成合力，在資產(chǎn)持有企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等各參與方形成合力；三是收儲(chǔ)之后，更重要的是運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，因此地方國(guó)企的運(yùn)營(yíng)管理能力是新模式落地效果的一大關(guān)鍵。比如，要能快速在需求端匹配到租戶，供給端匹配好房源，迅速實(shí)現(xiàn)需求到供給的轉(zhuǎn)化，從而降低空置成本。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，由于是和保障房相結(jié)合，因此盈利并不是第一訴求，而是應(yīng)考慮如何在短期大量占用資金之后，實(shí)現(xiàn)保障項(xiàng)目的長(zhǎng)期保本運(yùn)行。地方大力推行這一政策需要注意兩點(diǎn)，一是所在城市屬于需要大力建設(shè)保障房、人口呈現(xiàn)凈流入的大中城市，而非人口流出的中小城市；二是商品房本身定位要和保障房群體相吻合，過(guò)大面積或高端價(jià)格的房產(chǎn)本身的契合度就弱。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，金融支持對(duì)存量房的消化具有很好的促進(jìn)作用。可以在國(guó)企的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)本地重點(diǎn)民營(yíng)企業(yè)參與進(jìn)來(lái)，收購(gòu)存量房用于職工租住，企業(yè)未來(lái)也可以吸引更多人才進(jìn)入，形成良性循環(huán)。建議給這類(lèi)房子貼上“以購(gòu)代建”的標(biāo)簽，給予更寬松的限購(gòu)政策，提高房子的性價(jià)比，并鼓勵(lì)各地政府結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng)新。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要“一攬子”政策協(xié)同發(fā)力，控制供給、加快去化是目前的主要發(fā)力方向。目前，收儲(chǔ)未售新房等新模式剛剛開(kāi)始，隨著配套政策進(jìn)一步細(xì)化落地和更多有需求的城市參與進(jìn)來(lái)，預(yù)計(jì)將對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)、平抑租金起到明顯的積極作用，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。