7月15日，高力國(guó)際就上海第二季度寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和零售物業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行回顧及做出預(yù)測(cè)認(rèn)為，得益于中央及地方政府推出的一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)政策，上海截至5月份多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反彈趨勢(shì)明顯，外商投資、零售消費(fèi)和服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)回暖。上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亦受宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的積極影響，需求正逐步恢復(fù)。

　　寫(xiě)字樓供應(yīng)量將維持高位 前灘表現(xiàn)亮眼

　　 2020年第二季度，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率19.1%，環(huán)比保持穩(wěn)定；平均租金環(huán)比下降4.6%至人民幣7. 94元每平方米每天，預(yù)計(jì)年內(nèi)租金或?qū)⒗^續(xù)下滑。受全球疫情影響，租戶企業(yè)決策愈加保守，多數(shù)租戶選擇推遲擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃改為續(xù)租。需求方面，TMT及金融業(yè)仍引領(lǐng)需求增長(zhǎng)。

　　 供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)2020年新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)200萬(wàn)平方米，部分原計(jì)劃今年入市的新項(xiàng)目已推遲入市至2021年。目前，新增供應(yīng)項(xiàng)目普遍提供更優(yōu)惠及靈活的租賃條款，業(yè)主間出現(xiàn)較為激烈的租金競(jìng)爭(zhēng)。前灘子市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，本季度內(nèi)已獲得多個(gè)大面積租約，預(yù)計(jì)該子市場(chǎng)在2020年下半年將繼續(xù)呈現(xiàn)較好的凈吸納量。

　　 高力國(guó)際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群指出，疫情企穩(wěn)后更多租戶著手規(guī)劃未來(lái)辦公解決方案，租戶辦公需求流動(dòng)性的增加將伴隨寫(xiě)字樓項(xiàng)目之間更激烈的租戶爭(zhēng)奪。由于辦公樓市場(chǎng)今明年供應(yīng)量將維持高位，租金將有進(jìn)一步下行壓力，對(duì)租戶簽訂新租約形成利好，預(yù)計(jì)未來(lái)租戶搬遷將明顯增多，建議租戶應(yīng)于今年考慮搬遷或擴(kuò)張，并鎖定較長(zhǎng)的租賃期。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求穩(wěn)健回彈 租金逆市微漲

　　 數(shù)據(jù)顯示，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)已在第二季度迎來(lái)穩(wěn)健復(fù)蘇，部分租戶重啟擴(kuò)租計(jì)劃并積極簽訂新租約，連同政府出臺(tái)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)扶持政策已見(jiàn)成效，推動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的凈吸納量回升，環(huán)比增長(zhǎng)9%。軟件服務(wù)、醫(yī)療健康和科技金融三個(gè)行業(yè)成為支撐市場(chǎng)反彈的中堅(jiān)力量，共占據(jù)凈吸納量總量的65%。隨著疫情后各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重啟，新增供應(yīng)亦在近期紛紛入市，將全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)整體空置率推升0.7個(gè)百分點(diǎn)至23.4%。租金方面，伴隨需求復(fù)蘇亦略有回暖，其中，張江、漕河涇等核心子市場(chǎng)的租金表現(xiàn)優(yōu)于成熟中子市場(chǎng)。

　　 市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)將在2020年下半年繼續(xù)回彈，來(lái)自軟件與互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療健康和新基建相關(guān)領(lǐng)域的需求將保持強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量將有望迎來(lái)約20%的半年環(huán)比增長(zhǎng)。2020-2024年間，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)空置率應(yīng)將在2021年達(dá)至頂峰后逐步回落；預(yù)計(jì)2020下半年全市平均租金將持平或微幅上漲，并在2021年重新進(jìn)入上升通道；2021-2024年期間租金年均增速約為1%。

　　零售物業(yè)二季度需求降幅收窄 線上線下融合加速

　　 第二季度上海零售消費(fèi)市場(chǎng)快速反彈，多種形式的消費(fèi)刺激政策均取得顯著效果。以上海市推出的首屆“五五購(gòu)物節(jié)”為例，期間線上線下銷(xiāo)售總額高達(dá)5397億元。消費(fèi)回暖促使第二季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)需求下滑大幅收窄。預(yù)計(jì)未來(lái)部分商業(yè)項(xiàng)目的推遲入市將給2020年下半年到2021年的零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)去化壓力，因此高力國(guó)際認(rèn)為雖然2020年下半年租戶擴(kuò)租意愿得到恢復(fù)，但租金仍會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　 此次疫情使消費(fèi)習(xí)慣加速變革，線上線下零售渠道的融合進(jìn)程進(jìn)一步加快。直播帶貨等模式的爆發(fā)促使商業(yè)物業(yè)業(yè)主與零售商快速變革。針對(duì)未來(lái)發(fā)展方向，高力國(guó)際建議業(yè)主方應(yīng)不斷嘗試線上平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)多種渠道獲取流量。同時(shí)提升危機(jī)管理水平，以應(yīng)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　電商支撐需求，倉(cāng)儲(chǔ)租金平穩(wěn)增長(zhǎng)

　　 一季度電商及生鮮行業(yè)的爆發(fā)部分彌補(bǔ)了倉(cāng)儲(chǔ)需求下滑；進(jìn)入第二季度，中國(guó)搶占出口先機(jī)，生產(chǎn)和消費(fèi)的恢復(fù)促使物流物業(yè)凈吸納量大幅反彈。其中，電商快速發(fā)展帶來(lái)的需求貢獻(xiàn)了2020上半年的主要吸納量，冷鏈庫(kù)吸納量亦保持較快增長(zhǎng)。三季度全球經(jīng)濟(jì)將有所復(fù)蘇，全球貿(mào)易及物流的快速反彈將大幅提升物流需求。預(yù)計(jì)三方物流、電商和制造業(yè)將成為下半年新增需求主力。市場(chǎng)空置率將小幅上升，租金平穩(wěn)增長(zhǎng)。