歷史回顧發(fā)現(xiàn)：過去一年住房市場(chǎng)經(jīng)歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。第一，時(shí)間上，住房市場(chǎng)經(jīng)歷急速下降后轉(zhuǎn)向邊際遞減式回升。首先，全國(guó)住房?jī)r(jià)格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩(wěn)的過程，截至2020年11月，房?jī)r(jià)平均水平突破萬元大關(guān)，全國(guó)房?jī)r(jià)平均為10071元/平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。其次，住房銷量創(chuàng)造了新高，住房開發(fā)量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，總體保持由降轉(zhuǎn)升的恢復(fù)態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)造了新高水平；在供給方面，新開工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動(dòng)性恢復(fù)的過程；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現(xiàn)倒“U”型變動(dòng)。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長(zhǎng)的過程，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較大。全國(guó)住房開發(fā)投資額增幅呈現(xiàn)“V”型變動(dòng)，住房開發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增長(zhǎng)率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，2至2020年10月，住房開發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增速14.27%。2020年度住房開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增速保持同步變動(dòng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)于穩(wěn)投資、促增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。最后，租賃市場(chǎng)受疫情沖擊較大且恢復(fù)緩慢，城市層級(jí)性分化比較明顯。疫情沖擊下全國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體遇冷，不同層級(jí)城市間“冷熱不均”，分化明顯。第二，空間上，房?jī)r(jià)空間分化總體有所減弱。首先，總體房?jī)r(jià)降溫明顯，空間演變趨緩。房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量和上漲速度低于去年同期。其中一線城市房?jī)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其它層級(jí)城市，一、二線城市二手房?jī)r(jià)格增速先緩慢下降再微幅上升，三線四線城市二手房?jī)r(jià)格增速有所回落。其次，房?jī)r(jià)水平區(qū)域差異大，東部地區(qū)領(lǐng)先，中西部地區(qū)并進(jìn)，東北地區(qū)墊底。最后，城市群房?jī)r(jià)增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。

　　總體現(xiàn)狀判斷發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)比較理想，但特征不同以往。第一，樓市穩(wěn)定并對(duì)“六保六穩(wěn)”發(fā)揮關(guān)鍵性貢獻(xiàn)，取得了可喜的成績(jī)。首先，住房市場(chǎng)恢復(fù)基本符合預(yù)期，2020年1-11月，全國(guó)住宅和商品房累計(jì)銷售面積皆超過2019年的同期水平，房地產(chǎn)和住房開發(fā)投資恢復(fù)到中高速水平；其次，住房市場(chǎng)在嚴(yán)重外部沖擊下實(shí)現(xiàn)快速恢復(fù)，2020年住房市場(chǎng)經(jīng)歷1-2月份的劇烈下降后，開始快速回升，由負(fù)轉(zhuǎn)正；空間分化的勢(shì)頭有所趨緩，并且總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降；最為重要的是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)“六保六穩(wěn)”貢獻(xiàn)較大。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。首先，炒房還沒有被完全控制，2020年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)；其次，樓市風(fēng)險(xiǎn)總體仍比較大，其仍是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)源；再次，住房與人口分布錯(cuò)配加劇，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年房地產(chǎn)銷售僅69.62%在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出；再次，租賃市場(chǎng)的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發(fā)生；最后，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、投資的擠出效應(yīng)有所增加并仍在阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整。第三，住房市場(chǎng)從劇烈波動(dòng)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向恢復(fù)性平緩波動(dòng)增長(zhǎng)，出現(xiàn)了新興的特征。具體而言，住房市場(chǎng)的增長(zhǎng)周期長(zhǎng)度未變，但波動(dòng)幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動(dòng)幅度更為平緩，2020年經(jīng)歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉(zhuǎn)變；其空間分化從持續(xù)轉(zhuǎn)向交替，從城市轉(zhuǎn)向都市圈城市群；此外，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在下降一個(gè)臺(tái)階后總體穩(wěn)定，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。

　　分析原因機(jī)制發(fā)現(xiàn)：新冠疫情雖對(duì)樓市造成強(qiáng)烈沖擊，但政府和市場(chǎng)各方均有效韌性應(yīng)對(duì)，決定中國(guó)樓市收斂性恢復(fù)。第一，疫情狀況影響了樓市全面劇降及收斂性恢復(fù)。新冠肺炎疫情具有多重沖擊屬性，相對(duì)于中國(guó)樓市，新冠肺炎疫情屬于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)外的多重沖擊，其通過多種途徑影響樓市，直接導(dǎo)致樓市“V”型變化，直接導(dǎo)致空間格局重塑，導(dǎo)致具體需求變化不一。第二，經(jīng)濟(jì)的基本面決定樓市的收斂性恢復(fù)。第三，政策與制度決定樓市收斂性恢復(fù)。中央抗擊疫情的政策措施果斷有力，疫情迅速得到了有效控制并取得決定性勝利，疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的統(tǒng)籌有序推進(jìn)，為樓市恢復(fù)創(chuàng)造了基本前提，寬松的宏觀政策以及監(jiān)管漏洞對(duì)樓市產(chǎn)生了外溢效應(yīng)，但基礎(chǔ)制度沒有徹底改變，決定“炒房”的動(dòng)力仍在，上政策與下對(duì)策博弈導(dǎo)致總體穩(wěn)定局面波動(dòng)。第四，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復(fù)。表現(xiàn)為地價(jià)快速上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，土地購(gòu)置面積上漲導(dǎo)致住房供應(yīng)下降，土地區(qū)域差異影響住房區(qū)域差異。第五，資金松緊變化和空間差異直接影響了樓市收斂性恢復(fù)。首先，寬松的貨幣政策環(huán)境支持了房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)。在2020年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額一直保持著10%以上的增長(zhǎng)率。其次，開發(fā)企業(yè)資金來源與住房銷售面積變動(dòng)保持高度的相關(guān)性，同步由負(fù)轉(zhuǎn)正。再次，土地購(gòu)置面積與開發(fā)資金來源增長(zhǎng)保持比較同步的變動(dòng)態(tài)勢(shì)。最后，住戶部門對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房意愿經(jīng)歷一定的下探后，開始回升，2019年第四季度至2020年第三季度內(nèi)，居民的購(gòu)房意愿先緩慢下降后逐漸上升。

　　研判未來展望：在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，中國(guó)樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)，但其結(jié)構(gòu)性潛力仍在。預(yù)計(jì)2021年中國(guó)樓市將繼續(xù)延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將有所改觀，保障性租賃市場(chǎng)的步伐也將會(huì)進(jìn)一步加大。第一，2021年中國(guó)樓市總體有望延續(xù)平穩(wěn)。從總體上看，預(yù)計(jì)2021全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅可能會(huì)下降維持在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長(zhǎng)并再創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也將會(huì)有所下降，持續(xù)保持在7%左右。從時(shí)間上看，2021年上半年將保持恢復(fù)性增長(zhǎng)，各月同比增幅將從2-4月份的劇增，到4-6月高增，再到6月以后正常增長(zhǎng)，年穩(wěn)季變的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴(kuò)大。從風(fēng)險(xiǎn)上看，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步下降，但仍存在大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。第二，“十四五”時(shí)期住房拐點(diǎn)來臨和結(jié)構(gòu)性潛力強(qiáng)勁。從總體上看，長(zhǎng)時(shí)期住房市場(chǎng)總體過剩，結(jié)構(gòu)性過剩將較為嚴(yán)重，但結(jié)構(gòu)性潛力仍然存在。從時(shí)間上看，原來預(yù)估的在2025年出現(xiàn)住房絕對(duì)拐點(diǎn)即住房銷售額絕對(duì)量下降可能會(huì)提前。雖然總量可能下降，但是基數(shù)較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現(xiàn)過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補(bǔ)的缺口還很大。從空間類型上看，存在四類機(jī)會(huì)區(qū)域：一是人口集中流入的地區(qū)還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮(zhèn)；二是人口重多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市及周邊區(qū)域城市；三是人口重多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨(dú)特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。但同時(shí)，存在四類風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：城市群以外的收縮型城市和城鎮(zhèn)、資源枯竭城市、欠發(fā)達(dá)的四五線及以下城鎮(zhèn)、邊境偏遠(yuǎn)城市。從物業(yè)類型看，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展將從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢(shì)和特征將越來越明顯。從風(fēng)險(xiǎn)上看，一些城市的房?jī)r(jià)過高和另一些城市空置率過高并存，住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。

　　提出對(duì)策建議：瞄準(zhǔn)五個(gè)關(guān)鍵，實(shí)施重點(diǎn)突破。第一，建立體系化和定量化的政策基準(zhǔn)以強(qiáng)化精確、有效調(diào)控。定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房稅收政策等各項(xiàng)具體政策目標(biāo)及力度的有效邊界；合縫化各項(xiàng)政策目標(biāo)及有效邊界的組合，讓各種政策目標(biāo)及力度的有效邊界相互之間始終處于無縫密合狀態(tài)。第二，規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國(guó)住房空間體系。首先，構(gòu)建以都市圈為單元和主體的地方和全國(guó)住房空間體系；其次，圍繞住房構(gòu)建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系；再次，圍繞住房構(gòu)建以都市圈為主體的建設(shè)用地空間體系；最后，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長(zhǎng)效機(jī)制。第三，加快開征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。建議在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開征，爭(zhēng)取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。堅(jiān)持“立法先行，加快立法”、“充分授權(quán)，地方主責(zé)”、“逐步推進(jìn)，水到渠成”的總體思路，以僅對(duì)新交易或者過戶（包括贈(zèng)與和繼承）的非經(jīng)營(yíng)性住房家庭開征房地產(chǎn)稅制度，而對(duì)擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過戶的住房家庭暫不征收房地產(chǎn)稅的總體方案，并根據(jù)一定稅率、稅基、起征點(diǎn)開征房地產(chǎn)稅。第四，啟動(dòng)實(shí)施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結(jié)合”的住房體系；其次，實(shí)施“322”新市民安居工程，即空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力3個(gè)潛力，大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)2個(gè)空間，購(gòu)買和租賃2種形式；再次，重點(diǎn)健全新市民租賃住房體系；最后，完善保障性租購(gòu)住房的保障機(jī)制。第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。應(yīng)針對(duì)解決現(xiàn)實(shí)問題之急和順應(yīng)未來發(fā)展之需，應(yīng)改革住房公積金制度。首先，改革現(xiàn)行的住房公積金基礎(chǔ)制度，構(gòu)建完善住房公積金基礎(chǔ)制度體系；其次，改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機(jī)構(gòu)；最后，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。

　　（本文來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 作者：《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》課題組 倪鵬飛 丁如曦 徐海東）