理發(fā)師陳志南跟朋友合伙在北京三里屯SOHO開理發(fā)店已經(jīng)七八年了。身處三里屯這個著名的潮流之地，他不僅是時尚潮流的追隨者和創(chuàng)造者，也親歷了這個大型商業(yè)綜合體租金的起落。他周圍的店鋪以小面積為主，經(jīng)營種類繁多，除了理發(fā)店，還有美甲店、修眉店、寵物店、服裝店、奶茶店、小型超市等。理發(fā)店周邊的租客已經(jīng)換過很多，時常有空置店鋪。對陳志南來說，房租是最主要的支出，再加上人工、水電等費用，成本不低。

　　在電商沖擊下，一邊是租金帶來的高成本，再加上疫情影響，不難想象實體店鋪經(jīng)營者們的壓力。位于北京宣武門的一家百貨商場幾年前曾繁盛一時，名牌店鋪和專柜林立，如今已經(jīng)冷冷清清。

　　仍有不少實體商業(yè)人氣很旺。特別是到了節(jié)假日，地下停車竟然一位難求。盡管外賣讓在家吃飯越來越便利，每到飯點，在餐廳外面等位的食客仍然排隊�；ヂ�(lián)網(wǎng)技術(shù)給實體商業(yè)帶來的當(dāng)然不完全是沖擊，還有各種自主操作的便利和趣味。有了互聯(lián)網(wǎng)，人們能在家中享受各種便捷，但實體商業(yè)帶來的體驗不可或缺，這成就了大型商業(yè)綜合體的繁榮。

　　租金漲跌在一定程度上反映商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度，從數(shù)據(jù)上看，購物中心的表現(xiàn)好過商業(yè)街。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年下半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較上半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體繼續(xù)回升，漲幅與上半年基本持平。

　　一二線城市眾多購物中心新開業(yè)和奢侈品商場的開業(yè)，都彰顯了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國個人奢侈品市場實現(xiàn)36%增長，總額逾4700億元人民幣。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶武漢以及12月在杭州舉行開工儀式。從長遠看，促進消費、擴大內(nèi)需是我國推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的長期戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)將蘊含巨大發(fā)展空間。2021年，商務(wù)部提出，用5年至10年時間，培育建設(shè)若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市。

　　對于很多大城市而言，新增商業(yè)地產(chǎn)項目有限的背景下，以存量化改造為主要內(nèi)容的城市更新也將助商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一臂之力。北京市提出鼓勵傳統(tǒng)商圈圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化、空間品質(zhì)提升、營銷模式創(chuàng)新、區(qū)域品牌塑造、管理服務(wù)精細、開放水平提高等進行全方位改造升級，到2025年，完成22個商圈改造升級。

　　如果大型城市商業(yè)綜合體更體現(xiàn)大而全，深入社區(qū)的小便利店則可以做到小而美。不難發(fā)現(xiàn)，有不少知名連鎖品牌開始加快社區(qū)便利店的布局。未來，在社區(qū)生活便利化程度日益提升的大趨勢下，不僅是便利店，洗衣、養(yǎng)老、托幼等商戶對于小區(qū)周邊店鋪的租賃需求也可能隨之增多。

　　值得注意的是，同商品住房市場的發(fā)展一樣，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在不同城市差異也十分明顯，須根據(jù)一地人口數(shù)量和消費能力因城施策。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展固然會對城市綜合發(fā)展特別是在帶動消費中發(fā)揮重要作用，而一旦脫離實際盲目上馬，供給過剩，也會造成大量空置以及資源浪費。

　　對于大型商業(yè)綜合體而言，消費需求的多樣化和商業(yè)供給端的同質(zhì)化，給商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級帶來了較大的壓力，大型商業(yè)綜合體應(yīng)將消費需求掌握得更加透徹，尋求差異化發(fā)展路徑。關(guān)于臨街小商鋪和門面房，常常有人發(fā)問，某一座城市的商鋪還能買嗎？商鋪有強烈的投資屬性，不要說在同一座城市，就是同一條街或同一個商圈，不同位置、不同朝向的商鋪，在租金、人氣等方面的表現(xiàn)都有可能完全不同。如今大家常說，一鋪養(yǎng)三代的時代已經(jīng)過去。對于仍然希望通過買商鋪實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的投資者而言，恐怕不少人還是會送上那句老話——投資有風(fēng)險，入手須謹慎。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢舒）