住房交易逐步進(jìn)入存量時代

　　2023年以來，盡管新房成交量同比下降，但二手房成交量上漲，新房與二手房合起來的總成交量同比實(shí)現(xiàn)正增長。這表明，我國房地產(chǎn)市場成交格局發(fā)生了一定變化。

　　商品房交易總量實(shí)現(xiàn)正增長減輕了各方對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的擔(dān)憂。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整周期，比較直接的體現(xiàn)是新建商品房銷售量回升較為緩慢。1月至11月，新建商品住宅銷售量同比下降8%。在新房銷售量下降的情況下，二手房銷售量增長帶動總量實(shí)現(xiàn)正增長，表明我國房地產(chǎn)市場總需求量仍保持穩(wěn)定，并未出現(xiàn)需求明顯萎縮的情況，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。由此，分析我國房地產(chǎn)市場的走勢，不能只看新房交易量，而是應(yīng)綜合新房和二手房情況做出準(zhǔn)確判斷。

　　2023年以來，我國二手房交易量占住房總交易量比例創(chuàng)歷史新高。1月至11月，全國二手房交易量占新房和二手房總交易量的比重達(dá)37.1%，較上年同期提高約10個百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。全國已經(jīng)有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。二手房交易量在住房交易量中占比越來越大，住房交易逐步進(jìn)入存量時代或?qū)⑹谴髣菟�趨。放眼國外，美國�?dāng)前的新房交易量僅占住房交易總量的10%左右。

　　二手房交易量上漲有多重原因。一些房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約，市場上出現(xiàn)了已售逾期難交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目。很多消費(fèi)者擔(dān)心購買新房遇到難以交付的項目，而二手住宅不存在這個問題，即買即住。同時，今年以來，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費(fèi)”“降低二手房中介服務(wù)費(fèi)”“帶押過戶”等政策促進(jìn)了住房消費(fèi)需求釋放，更有助于提高二手住宅流動性。此外，一些二手房本身就具有地理位置優(yōu)越、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等特點(diǎn)，和位置相對較為偏遠(yuǎn)的新建商品住宅相比，具有一定優(yōu)勢，當(dāng)本輪價格調(diào)整到購買者心理價位時便出手購買。

　　二手房交易量增長將進(jìn)一步發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的帶動作用。老舊小區(qū)改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新等工作的推進(jìn)，大大提高了存量住房品質(zhì)。隨著我國進(jìn)入城市更新的重要時期，住房發(fā)展進(jìn)入存量階段，存量經(jīng)營將在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中分量更重。房地產(chǎn)業(yè)拉動投資增長的方式也將從過去以大規(guī)模購地開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向購地開發(fā)與存量房更新改造并重。二手房交易量占比提高，有利于帶動家具、家電、家裝等下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，在存量住房更新和改造過程中，將更加注重提升居住服務(wù)品質(zhì)，因此有機(jī)會帶動中介、租賃、物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)中服務(wù)內(nèi)容的比重將有所增長。

　　針對二手房交易占比增長這一趨勢，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，宜進(jìn)一步深挖二手房交易潛力，出臺有力措施更好釋放二手房需求。包括進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)金融支持政策，實(shí)行一定稅費(fèi)、中介費(fèi)優(yōu)惠措施，積極推進(jìn)完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新，優(yōu)化居住服務(wù)供給。同時，完善相關(guān)制度，包括探索建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等，形成房屋安全長效機(jī)制，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障，讓老百姓住得安心。

　　二手房交易量占比提升，不代表新建商品住宅就無人問津了。隨著“保交樓”工作扎實(shí)推進(jìn)，房企紓困及穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險工作開展，以及加大力度推進(jìn)現(xiàn)房銷售，新房市場的預(yù)期也將隨之修復(fù)和穩(wěn)定，新房銷售有望逐步好轉(zhuǎn)。值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也在進(jìn)行中，未來新建商品住宅供給將根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)需求確定供給數(shù)量，配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地，以房定錢，避免房地產(chǎn)市場大起大落。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日報 作者：亢 舒）