【房地產(chǎn)周評】樓市“小陽春”會出現(xiàn)嗎

　　剛剛過去的春節(jié)假期，房地產(chǎn)市場冷熱不均。城市之間有差異，新房和二手房之間也有差異。即將春暖花開，樓市“小陽春”會來嗎？

　　據(jù)觀察，春節(jié)期間多數(shù)城市新房成交平平，個別城市或因可以用拆遷安置房票購買住房，或推出力度較大的購房優(yōu)惠和補貼，售樓處顯得很熱鬧。結(jié)合專業(yè)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，總體而言新建商品住宅銷售表現(xiàn)平淡，二手住宅銷售情況好于新建商品住宅。貝殼研究院的統(tǒng)計顯示，2024年春節(jié)假期期間，其重點監(jiān)測的50個城市二手房看房量和交易量水平均比2023年春節(jié)假期有大幅回升。一般春節(jié)期間二手房交易量較低，但今年的交易量水平同比增加超七成。一線城市交易量比去年同期微降3%，二線城市增加98%，三線城市增加65%。二三線城市政策優(yōu)化力度較大，加上房價調(diào)整到了一定階段，帶動了二手房成交。

　　春節(jié)期間的成交狀況基本延續(xù)了2023年二手房成交量增長高于新房的趨勢。2023年，在全國新建商品房銷售面積同比下降8.5%的情況下，二手住宅成交量明顯增長，帶動全年新房和二手房交易合計保持正增長。導(dǎo)致目前新房成交量下降的一個重要原因是，此前部分房企暴露債務(wù)違約風(fēng)險，一些在建項目出現(xiàn)逾期難交付的情況，購房者怕買到“爛尾樓”，轉(zhuǎn)向購買沒有交付風(fēng)險的二手住宅。

　　隨著保交樓工作持續(xù)推進，新房成交有望逐步改觀。特別是針對當(dāng)前部分房地產(chǎn)項目融資難題，不久前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局推進創(chuàng)建城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。融資協(xié)調(diào)機制向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，滿足房地產(chǎn)項目和企業(yè)合理融資需求。更有力的資金支持，使得房地產(chǎn)項目提升可持續(xù)經(jīng)營能力，有利于保障在建項目順利交付，恢復(fù)購房者對新房交易的信心。

　　從春節(jié)市場可見，總體上我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期。經(jīng)歷本輪調(diào)整，購房者更趨于理性。購房者有買漲不買跌的天然心理，目前觀望情緒仍比較濃厚。不難發(fā)現(xiàn)，無論是新房還是二手房，品質(zhì)更好的房子比較“抗跌”。朝向好、樓層好甚至窗戶比同小區(qū)其他房子大的，更能“賣得上價”，即使所有房子都比過去價格下降了，好房子也要少跌一些。未來，改善性需求仍將持續(xù)釋放，而人們對住宅質(zhì)量、內(nèi)外居住環(huán)境、物業(yè)服務(wù)水平的要求都將越來越高，好房子會有更好的市場。

　　從當(dāng)前一些城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)中也可看到，因為教育產(chǎn)生的購房需求仍占一定比例。在很多城市，每年5月份前后是小學(xué)登記入學(xué)的時間，在二三月份會有一撥家長搭上當(dāng)年登記入學(xué)前的末班車購買學(xué)區(qū)房。今年亦是如此，有家長已經(jīng)趕在農(nóng)歷新年前出手�？赡苁且驗楫�(dāng)年9月份孩子入學(xué)，需要買好房子對應(yīng)希望進入的學(xué)校，也有一部分人是擔(dān)心節(jié)后價格會上漲，節(jié)前買價格或許更合適。當(dāng)下，家長們更關(guān)注的是，隨著教育資源的均衡，以及入學(xué)兒童數(shù)量的逐年減少，學(xué)區(qū)房價格是否會呈下降趨勢。

　　以往，三四月份樓市也會有個“小陽春”，市場活躍度增強，成交量抬頭，價格趨穩(wěn)甚至走高。春暖花開，方便有購房需求的人們活躍起來，今年的“小陽春”會來嗎？

　　從有關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，春節(jié)期間一些城市二手房看房人數(shù)不少，這表明一段時間以來，一系列促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的政策措施正在發(fā)揮效果，消費者看房意愿被激活，預(yù)計這種熱度可能會在一些城市延續(xù)，曾經(jīng)積壓的購房需求也有望逐步釋放。

　　應(yīng)該看到，我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展仍有堅實支撐。我國城鎮(zhèn)化處在持續(xù)發(fā)展過程中，每年都會有超過1000萬人的農(nóng)村居民進入城鎮(zhèn)，新市民的規(guī)模比較大，會帶來大量新增住房需求。盡管我國人均住房面積已經(jīng)不小，但有很多房子功能和結(jié)構(gòu)不盡合理，人民群眾改善性住房需求迫切，這也會形成房地產(chǎn)市場的重要推動力。因此，對于房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升和未來發(fā)展，我們應(yīng)充滿信心。 （作者：亢舒 來源：經(jīng)濟日報）