充分釋放住房改善性需求

　　近日，多城針對(duì)住房改善性需求推出“以舊換新”政策。一些城市通過(guò)集中收購(gòu)二手住房、中介機(jī)構(gòu)幫助出售、契稅優(yōu)惠、發(fā)放補(bǔ)貼等方法，激發(fā)居民賣舊買新的意愿。這些政策有助于縮短現(xiàn)有住房銷售周期，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

　　“以舊換新”政策可讓有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速實(shí)現(xiàn)換房目的。目前，很多居民有以舊換新、以小換大的想法。但最大的阻礙在于現(xiàn)有住房不好出售，交易周期長(zhǎng)、手續(xù)繁瑣。多地推出“以舊換新”便利優(yōu)惠政策，有助于減輕購(gòu)房者的后顧之憂。

　　鄭州市制定配套政策，采取國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)和市場(chǎng)化交易兩種方式，2024年全年計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新，以舊換新”1萬(wàn)套，兩種方式各5000套。政府國(guó)有平臺(tái)公司——鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)收購(gòu)二手住房，群眾可以將住房出售給國(guó)有平臺(tái)公司，再新購(gòu)住房。無(wú)論是通過(guò)國(guó)有平臺(tái)公司回購(gòu)，還是市場(chǎng)化交易，只要是2024年內(nèi)通過(guò)“賣舊買新、以舊換新”購(gòu)買新建商品住房的用戶，都能夠享受現(xiàn)行契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠政策。

　　除了鄭州市以國(guó)有平臺(tái)回購(gòu)、給予契稅優(yōu)惠的方式推進(jìn)“以舊換新”外，還有一些城市也推出了“以舊換新”優(yōu)惠政策。如鹽城等地發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼；寧波等城市聯(lián)合開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出相應(yīng)服務(wù)，購(gòu)房者可在開(kāi)發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房源，由相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房，若在一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購(gòu)金。

　　“以舊換新”支持政策有助于盤(pán)活市場(chǎng)，加強(qiáng)一手房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)新建商品住房銷售。鄭州市“以舊換新”政策中，對(duì)于賣掉舊房子購(gòu)買新建商品住宅的，給予契稅補(bǔ)貼，在政策層面鼓勵(lì)購(gòu)買新建住宅。因此，“以舊換新”不但有助于擴(kuò)大二手住宅的交易，還能促進(jìn)新建商品住宅的銷售。對(duì)于很多新建商品住宅庫(kù)存量較大的城市而言，還有助于去庫(kù)存，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大銷售回款也將有積極作用。

　　“以舊換新”支持政策還可以與發(fā)展保障性住房聯(lián)系起來(lái)。政府國(guó)有平臺(tái)公司回收二手住宅后，可用于保障性住房房源供給。鄭州市就提出，國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司將收購(gòu)一部分區(qū)域位置、教育等產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)越的二手住房，豐富保障性租賃住房供應(yīng)。

　　“以舊換新”支持政策重點(diǎn)針對(duì)住房改善性需求。追求更好的居住環(huán)境、更大的居住面積，是當(dāng)前大部分消費(fèi)者換房的主要驅(qū)動(dòng)因素。改善性需求的潛力很大，應(yīng)進(jìn)一步挖掘改善性需求，持續(xù)促進(jìn)住房改善性需求釋放。

　　鄭州市的統(tǒng)計(jì)顯示，目前市場(chǎng)掛牌出售二手房客戶中超三成有改善性換房需求，說(shuō)明改善性住房需求有很大的擴(kuò)展空間。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，改善性需求占比逐年提升，大部分一二線城市改善性需求都很高。如北京、天津、廈門(mén)改善性需求明顯高于剛需，3個(gè)城市改善群體交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市改善性需求占比超過(guò)50%，超越剛需成為住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)新動(dòng)能。

　　未來(lái)，應(yīng)不斷優(yōu)化“以舊換新”政策，加大政策支持力度，優(yōu)化換房置業(yè)流程。過(guò)去，很多城市將支持政策的重點(diǎn)放在新房銷售上。實(shí)際上，要想激發(fā)換房需求，打通換房鏈條，還必須加大對(duì)二手房銷售的政策支持力度。如果沒(méi)有二手房的購(gòu)房者入市，新房銷售也會(huì)舉步維艱。像已經(jīng)推出的“帶押過(guò)戶”“以舊換新”支持政策等，均有助于縮短換房群體的置業(yè)周期，提高二手房交易效率，也能加強(qiáng)新房與二手房聯(lián)動(dòng)。因此，應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)二手房的稅收及補(bǔ)貼政策力度，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)換房鏈條的暢通。（本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）