經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：老舊廠房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區(qū)已騰退老舊廠房200余個，其中一批已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并涌現(xiàn)出一批典型案例。近日，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進中心聯(lián)合中國經(jīng)濟網(wǎng)選取了北京多個具有代表性的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行實地調(diào)研，力求全面、真實、有效地了解這些典型園區(qū)的轉(zhuǎn)型歷程、運作經(jīng)驗和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報道，也為更多致力于轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的老舊工業(yè)廠房提供參考和借鑒。本期走進的是郎園Vintage（以下簡稱“郎園”）。
▲長按識別二維碼，VR看園區(qū)
郎園是曾經(jīng)萬東醫(yī)療設(shè)備制造廠的所在地，隨著歲月變遷，雜亂的老車間被塵封在人們的記憶里。歷經(jīng)8年時光打磨，如今這里已轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�各種文化潮流匯聚的文創(chuàng)跨界產(chǎn)業(yè)園，聚集了諸多創(chuàng)意和內(nèi)容公司、書屋、小劇場、小餐館和咖啡店，一年舉辦的各類文化藝術(shù)活動可達400余場，為CBD商區(qū)增添了一片文化綠洲；吸引了果殼網(wǎng)、羅輯思維、騰訊影業(yè)、CCTV北京記者站等50余家知名文創(chuàng)企業(yè)入駐，提供就業(yè)崗位4000余個；最新數(shù)據(jù)顯示，其2017年園區(qū)總產(chǎn)值高達106億元。
那么，郎園Vintag 名字有何考究？究竟園區(qū)有何獨特運營之道，能吸引眾多文化類公司進駐？園區(qū)在發(fā)展中還面臨哪些挑戰(zhàn)？未來郎園又有哪些規(guī)劃和布局？日前，帶著這些問題，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者走訪了位于北京市朝陽區(qū)通惠河北路的郎家園6號院，近距離感受這座老舊廠房改造而成的“文化大院兒”。
▲郎園導(dǎo)覽圖 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
一、蛻變：從老舊廠房到“文化大院兒”
1.“郎園”的歷史淵源
針對“郎園為何叫郎園”這一看似簡單的問題，郎園企宣總監(jiān)宋秀平向到訪的經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者進行了專業(yè)地介紹：郎園因位于“郎家園”而得名，而據(jù)記載，康熙將現(xiàn)今郎家園片區(qū)所在地賜給了滿族皇室宗郎球，后來成了郎氏的墳地，郎家園的“郎”即源于郎球家族；北京還有一個索家墳，“索”源于赫舍里·索尼家族，“郎”和“索”并不是姓氏，只是漢族人把他們名字的第一個字當(dāng)做了姓氏。
久遠的故事，為這片土地賦予了更為厚重的歷史淵源；而建國以后一系列的變遷，則讓這塊土地在經(jīng)歷工業(yè)文明的跌宕起伏后逐漸歸于平靜，成為許多文化人士的“棲息地”。據(jù)悉，建國初期，郎家園所在的地區(qū)被規(guī)劃為工業(yè)基地，現(xiàn)在的國貿(mào)地區(qū)曾聚集了大批工業(yè)廠房。郎園所在地改造前是北京醫(yī)藥集團下屬的萬東醫(yī)療設(shè)備廠，十余座紅磚墻老廠房建于20世紀50年代到80年代。
▲改造前 圖片來自“LY郎園”微信公眾號
2.“無心插柳”成園區(qū)
但是隨著北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷和工廠外遷，郎家園6號的老廠房也被騰退出來。2009年，首創(chuàng)置業(yè)從北交所通過招拍掛獲得郎園這片土地和老廠房。然而，將這些資產(chǎn)用來干什么，成了擺在首創(chuàng)置業(yè)面前的問題。宋秀平告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者：“最開始我們想做開發(fā)，但是后來因為一些原因擱置了。為了不讓園區(qū)空閑浪費，便考慮先租出去，于是著手對園區(qū)進行投資、改造�！�
▲郎園地理區(qū)位 來自百度地圖截圖
為何會成為文創(chuàng)園區(qū)？她說：“一是企業(yè)學(xué)習(xí)、借鑒了一些國外老工業(yè)基地的發(fā)展經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)很多成功轉(zhuǎn)型做文化產(chǎn)業(yè)。二是有一些使命感的因素。因為20世紀80、90年代，北京CBD附近的老舊廠房陸陸續(xù)續(xù)都被拆除了，2009年接手的時候這里幾乎是CBD附近最后一片老廠房，我們想為CBD保留一點歷史的記憶。三是企業(yè)也做過一些前期的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)每個城市的商務(wù)區(qū)真的都需要一個‘文化綠肺’，結(jié)合郎家園6號院的實際情況以及未來CBD的發(fā)展需求，決定自持運營，打造文創(chuàng)園區(qū)。所以，這是一個‘無心插柳’的過程�！�
二、策略：定位“空間+內(nèi)容”綜合運營商
2010年1月起，園區(qū)明確定位招商改造同步進行。如今，8年過去，曾經(jīng)荒蕪破敗的萬東醫(yī)療設(shè)備制造廠早已淹沒在歷史的滾滾紅塵中，歲月更替，物是人非，取而代之的是集創(chuàng)意辦公、藝術(shù)中心、演藝空間、特色餐飲等于一體的文化藝術(shù)綜合體。那么，郎園能這么火，是否真如一些人所言，僅僅是因為“得天獨厚的地理位置因素”？作為郎園園Vintage的運營商，首創(chuàng)下屬的北京尚博地投資顧問有限公司究竟有何發(fā)展的“獨到秘籍”？
▲數(shù)據(jù)根據(jù)公開資料整理 劉園香制圖
1.打造獨具特色的城市空間
老舊廠房轉(zhuǎn)變?yōu)槲膭?chuàng)空間的思路和做法有很多，然而在資本和市場的裹挾下，如何摒棄大拆大建的空間改造，提升藝術(shù)元素融入空間的品質(zhì)？如何避免因考慮不周導(dǎo)致的園區(qū)重復(fù)建設(shè)問題？這些委實是園區(qū)規(guī)劃和運營者值得注意的。調(diào)研中，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)郎園在空間打造方面有自己一套做法。
�。�1）秉持修舊如舊的理念
從某種意義上可以說，老舊建筑是磚石寫就的歷史，是前人留下的遺產(chǎn)，是社會、文化變遷的歷史見證，可以代表時光于無聲處講述過往。決定做文創(chuàng)園區(qū)后，郎園以修舊如舊為原則，堅持“尊重城市記憶”、“有保護有提升”、“打造CBD文化綠洲”，在保留原北京萬東醫(yī)療設(shè)備廠老廠房的基礎(chǔ)之上，進行改造和運營。據(jù)悉，“郎園Vintage”中的Vintage，意思是復(fù)古，2009年園區(qū)取名為“郎園vintage”也含有為時代和城市保留記憶之意。盡管周圍CBD高樓林立，但是經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者走在爬山虎密集的園區(qū)里，走在流淌著歲月印記的老廠房里，感受更多的是一份懷舊氣息與潮流文化、現(xiàn)代時尚感的契合而形成的園區(qū)獨特魅力。
▲園區(qū)爬山虎密集 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
�。�2）園區(qū)建設(shè)跟著規(guī)劃走
空間規(guī)劃是引導(dǎo)園區(qū)后續(xù)開發(fā)的航標。有了航標，園區(qū)的“巨輪”方能沿著正確的方向航行。但從目前的情形看，國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中存在的各種問題，除了戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)等因素以外，很多都表現(xiàn)為沒有統(tǒng)籌考慮到局部與整體、短期與長期等的關(guān)系。因而，園區(qū)建設(shè)必須堅持“規(guī)劃先行”的原則。然而做到“規(guī)劃先行”易，做到“建設(shè)跟著規(guī)劃走”難。
經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，不論是對現(xiàn)在的項目還是后續(xù)要開發(fā)的項目，郎園的運營團隊對項目特點、未來圖景規(guī)劃都有明確的方向。宋秀平告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，郎園根據(jù)高標準的規(guī)劃，對園區(qū)的道路、供電、供水、排水、排污、燃氣、供熱等進行改造，加快基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)的同時，保證了發(fā)展建設(shè)的科學(xué)性和可持續(xù)性，否則后期再進行大規(guī)模推倒重來，成本很高。
▲郎園建筑外觀 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
�。�3）打造魚塘生態(tài)
郎園認為，對于文化產(chǎn)業(yè)而言，文化是水，創(chuàng)意是氧氣，文創(chuàng)園是魚塘，而企業(yè)是游弋于塘中的魚。無論是什么品種的魚苗，在一個水質(zhì)清澈、氧氣充足的環(huán)境里才能更快更好的成長。因此郎園一直致力于營造好的魚塘生態(tài)。
▲園區(qū)雕塑 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
2.通過內(nèi)容運營提升園區(qū)價值
栽好“梧桐樹”，引得“鳳凰”來。郎園依托工業(yè)遺址改造的藝術(shù)空間，加上身處CBD匯聚的資源，固然可以吸引眾多企業(yè)的入駐，但是真正想成為文創(chuàng)園區(qū)、讓企業(yè)能夠在園區(qū)中獲得成長、使園區(qū)收獲品牌溢價，更多還是要靠后期文化業(yè)態(tài)的引入和內(nèi)容運營。
�。�1）保持園區(qū)文化多樣性
據(jù)悉，從2010年至今，郎園的企業(yè)類型已經(jīng)經(jīng)過三輪深度調(diào)整：2011-2013年，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是傳媒類，代表企業(yè)有鳳凰網(wǎng)、陳可辛工作室、種子音樂等；2014-2015年，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，代表企業(yè)有窮游網(wǎng)、尚品等；2016-今，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是知識分享、影視類，代表企業(yè)有騰訊影業(yè)、果殼等。
▲郎園入駐企業(yè)果殼 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
關(guān)于郎園第一批入駐的企業(yè)，宋秀平侃侃而談，她說：“我們要求入駐的企業(yè)一定是文化創(chuàng)意類相關(guān)的，不然成了大雜燴。剛開始有一個做開發(fā)的企業(yè)，想把園區(qū)租去一萬平米的面積，但是園區(qū)建筑面積總共才不到三萬，盡管其承租能力很強，但是我們覺得不符合園區(qū)的定位，最后還是拒絕了�！�
除了摒棄不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)以外，郎園還十分注重促進多元文化的融合和發(fā)揮文創(chuàng)園產(chǎn)業(yè)互補、聚合的價值�！拔膭�(chuàng)園區(qū)文化的豐富性特別的重要，所以最開始做招商時我們便把所有的面積打散，單個租戶的面積一般不超過2000平米，避免某一家特別大，保證足夠多的家數(shù)，才能形成文化多元的生態(tài)。比如一家企業(yè)租一萬多，整個園區(qū)三家就租完了，后期管理、收租金等都很容易且很穩(wěn)定，但是那樣做便沒有郎園這個品牌，慢慢大家只知道租的企業(yè)，會把產(chǎn)權(quán)方遺忘�！�
關(guān)于郎園的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，她給經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者舉了另外一個通過引入相關(guān)企業(yè)，實現(xiàn)園區(qū)彼此間產(chǎn)業(yè)互補和共同發(fā)展的典型案例：園區(qū)的蘭境藝術(shù)中心、虞社最多可以容納500-600人，比較適合舉辦人數(shù)較多的大型活動，但是對于100人以下的一些小型讀書會、講座沙龍等活動空間，郎園比較缺乏。是機緣巧合，也是郎園出于整體產(chǎn)業(yè)生態(tài)布局的考慮，引入了北京首家藝術(shù)聯(lián)合辦公——ideaPod。據(jù)悉，ideaPod采取會員制，內(nèi)部除了創(chuàng)意十足的公共區(qū)域、各類大小的會議室外，還有精品咖啡、免費打印等，除了滿足了園內(nèi)企業(yè)的活動與辦公需求以外，很多與郎園內(nèi)企業(yè)有合作關(guān)系的公司也可以在這里短暫辦公，深受大家歡迎。
▲園區(qū)企業(yè)ideaPod 郎園供圖
�。�2）堅持做“無用”的東西
關(guān)于園區(qū)的文化活動，宋秀平如數(shù)家珍：“郎園一年會舉行大大小小的文化活動近400場，包括露天火鍋派對、讀書會、昆曲演出、公益音樂會、電影晚自習(xí)等，工作和創(chuàng)業(yè)都是生活的一部分�！被顒邮艿綀@區(qū)工作人員乃至北京各地粉絲人群歡迎的同時，“搞這些活動有什么用”的質(zhì)疑聲也隨之而來，畢竟，很多活動是免費的，但園區(qū)需要投入大量的人力、物力等成本。然而，莊子有言：“人皆知有用之用，而莫知無用之用”，借此說明有用和無用是相對的，兩者之間是可以相互轉(zhuǎn)化的，這或許是郎園堅持做“無用”活動的一種注解。
在郎園工作人員看來，沒有文化內(nèi)容的建筑就是鋼筋水泥，等于沒有靈魂。郎園不定期會舉辦豐富多彩的活動，其相關(guān)文化活動內(nèi)容運營的思路是“精品化”與“大眾化”結(jié)合，拉近人與文化的距離，在內(nèi)容上強調(diào)品位，但形式緊貼生活，為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了更加輕松的工作環(huán)境。宋秀平表示：“運營這些活動盡管很多本身不賺錢，但如果只是物理空間，郎園體量不大，租金是有天花板的，文化的價值卻可以增加園區(qū)租金的附加值�！�
此外，郎園正逐步成為一個硬資產(chǎn)管理能力和軟文化內(nèi)容運營能力兼具的綜合運營服務(wù)品牌，文化內(nèi)容運營會提升郎園品牌的無形價值，這對于后期的系列品牌運營意義重大。
▲郎園大師課部分主講人 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
3.做到自身不斷迭代創(chuàng)新
在時空的交織中，唯一不變的就是“變”。園區(qū)運營只有敢于打破原有舒適區(qū)域，不斷迭代創(chuàng)新，才能常做常新。調(diào)研中，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，郎園的發(fā)展過程是一個自我不斷升級的過程。
一是從“房東型”向“運營型”的轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，郎園主要的運營團隊是從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來，當(dāng)大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商仍關(guān)注如何收租金的時候，郎園的團隊已經(jīng)開始意識到“運營的本質(zhì)是人”，開始為建設(shè)“文化大院”、營造鄰里氛圍進行全方位運營的探索：園區(qū)開始籌備各類文化活動、搭建社群、向園內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)學(xué)習(xí)等。
二是從“園區(qū)自己嗨”到“彌補周邊公共文化服務(wù)”的轉(zhuǎn)變。園區(qū)相關(guān)負責(zé)人表示，園區(qū)不斷總結(jié)經(jīng)驗，最開始大院文化做活動限于園區(qū)企業(yè)，還停留在內(nèi)部玩玩，為的是讓大家像鄰居一樣相處，但是后來逐步開放，做的電影自習(xí)室、郎園大師課、無邊界公益平臺等活動都是對外的。在2017年，郎園和朝陽區(qū)文委又共同打造了良閱?城市書房，是全部對外開放的新型網(wǎng)絡(luò)化書店，接入了北京市公共圖書館自助借閱系統(tǒng)，書房內(nèi)圖書可以在北京實現(xiàn)通借通還。
▲郎園中的良閱·城市書房 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
如今的郎園，倡導(dǎo)工作無邊界、生活無邊界、學(xué)習(xí)無邊界、創(chuàng)新無邊界，杜絕傳統(tǒng)的辦公、生活、教育之間的割裂。宋秀平對經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示：“郎園擁有虞社和蘭境藝術(shù)中心兩大自營空間，用于做公共文化服務(wù)，不僅服務(wù)于園區(qū)，更服務(wù)周邊城市社區(qū)。旁邊小區(qū)的居民也會來園區(qū)里借書、參加讀書沙龍以及園內(nèi)各種文化活動，等于我們彌補了這個區(qū)域部分公共文化的缺失。這些都是我們自己在不斷迭代�！�
▲右為郎園自營空間空間虞社 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
而園區(qū)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于工作人員思維地轉(zhuǎn)變。對此，郎園方面曾表示：“如果一定要說郎園有什么核心競爭力，那就是郎園運營團隊這群人，以及這群人營造的團隊文化：包容、開放、不斷學(xué)習(xí)。”
綜上可見，通過對空間的打造、內(nèi)容的運營和自身的迭代創(chuàng)新，郎園的團隊逐步搭建了“藝術(shù)展示平臺、線上交流平臺、品牌推廣平臺、金融服務(wù)平臺、孵化服務(wù)平臺、文化交流平臺、會員互動平臺、生活服務(wù)平臺”8大服務(wù)平臺，賦予整個園區(qū)獨特的氣質(zhì)，成為其在競爭中制勝的關(guān)鍵砝碼。
三、期待：政策落地“最后一公里”盡快打通
據(jù)經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，現(xiàn)今老舊工業(yè)廠房轉(zhuǎn)型成文創(chuàng)園區(qū)發(fā)展中面臨最大的問題仍是土地性質(zhì)問題：如果變更用地性質(zhì)，高額的土地出讓金會讓企業(yè)難堪重負；如果不進行變更，園區(qū)改造中建設(shè)、安監(jiān)消防等都無法驗收，工商注冊等也存在問題。為解決這些問題，北京推出對重點企業(yè)、重大項目實施“一企一策”、“一事一議”，提升服務(wù)保障效能。然而由于沒有形成統(tǒng)一的標準，采取“一事一議”往往會花費較長的時間成本。
日前北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導(dǎo)意見》，提出“對保護利用老舊廠房發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目，且不改變原有土地性質(zhì)、不變更原有產(chǎn)權(quán)關(guān)系、不涉及重新開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)評估認定并依規(guī)批準后，可實行繼續(xù)按原用途和原土地權(quán)利類型使用土地的5年過渡期政策�！辈⑶疫�指出“相關(guān)審批部門參照改造后建筑使用功能屬性開展立項規(guī)劃、建設(shè)施工、消防安監(jiān)、工商注冊等方面審核，并按照相應(yīng)工程建設(shè)技術(shù)標準進行驗收和監(jiān)管�！�
▲郎園部分消防設(shè)施 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
政策相繼出臺，表明政府部門對老舊廠房拓展文化空間是支持的，并且也已經(jīng)在社會形成了鼓勵老舊工業(yè)園區(qū)騰籠換鳥、發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的氛圍，但在政策逐級落實的過程中，涉及到多個行政主管部門，還存在著不少邊界模糊、缺乏配套細化政策的情況，“希望園區(qū)、企業(yè)和政府各部門一同努力，有效溝通，把政策落地的‘最后一公里’盡快打通�！崩蓤@工作人員如是說。
四、未來：轉(zhuǎn)型文化品牌運營商
經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，郎園Vintage經(jīng)過8年發(fā)展，已經(jīng)成為一個十分成熟的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。談及未來的發(fā)展，宋秀平表示：“從郎園Vintage開始，我們?nèi)缃裼辛似放戚敵龅男聢@區(qū)——郎園Park（位于石景山）和郎園Station（位于朝陽區(qū)東北五環(huán)）。”
▲郎園園區(qū)分布圖 來自“LY郎園”微信公眾號
據(jù)了解，郎園Park前身是京西北方舊貨市場和博古藝苑古玩工藝品市場，預(yù)計2018年下半年開園；郎園Station原為紡織倉庫，從2018年3月已經(jīng)開始醞釀。未來，隨著首創(chuàng)集團加大文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資布局，加快文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)資源整合和項目落地，郎園也逐漸走出了一條從地產(chǎn)開發(fā)商到文化品牌運營商的轉(zhuǎn)型之路，實現(xiàn)從重資產(chǎn)運營到輕資產(chǎn)輸出。
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